岳縣建字〔2024〕6號(hào)A1類 同意公開(kāi)
龔神頻代表：
您提出的《關(guān)于提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，優(yōu)化小區(qū)宜居環(huán)境的建議》收悉�，F(xiàn)答復(fù)如下：
一、關(guān)于“物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理服務(wù)”的問(wèn)題
目前，岳陽(yáng)縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配的原則，實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，分級(jí)管理。根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。基準(zhǔn)價(jià)及服務(wù)內(nèi)容參考《岳陽(yáng)市住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，政府指導(dǎo)價(jià)則依據(jù)《岳陽(yáng)市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)制定。
根據(jù)部門(mén)職責(zé)分工，由發(fā)展和改革部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)共同負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查和處罰。為進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率，縣住建局將加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管，督促其提供與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配的物業(yè)服務(wù)，確保居民的權(quán)益得到保障。同時(shí)，將積極與發(fā)展和改革部門(mén)、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)緊密合作，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，確保服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一致性。
對(duì)于投訴率高、問(wèn)題反映集中、達(dá)不到合同約定服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣住建局將進(jìn)行重點(diǎn)檢查，并責(zé)令其限期整改。對(duì)于逾期拒不改正的企業(yè)，將記入企業(yè)不良經(jīng)營(yíng)信用檔案，并依法依規(guī)進(jìn)行處罰。同時(shí)，縣住建局將建立健全居民投訴和建議的渠道，鼓勵(lì)居民積極參與物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和管理，及時(shí)收集和處理居民的反饋意見(jiàn)，共同推進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。
二、關(guān)于“小區(qū)停車位使用及租售費(fèi)用”的問(wèn)題
根據(jù)《湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價(jià)費(fèi)規(guī)〔2022〕271號(hào)）文件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫(kù)（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。建設(shè)單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
車位出租是市場(chǎng)行為，租賃費(fèi)用不實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，參照本地行情和周邊小區(qū)價(jià)格，岳陽(yáng)縣現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)停車費(fèi)用為每月220元-270元不等。同時(shí)，目前岳陽(yáng)縣大部分物業(yè)小區(qū)對(duì)進(jìn)入住宅小區(qū)停放的外來(lái)車輛2小時(shí)內(nèi)免收停車服務(wù)費(fèi)。
三、關(guān)于“商用店鋪與小區(qū)環(huán)境”的問(wèn)題
針對(duì)全縣物業(yè)小區(qū)商用店鋪，縣住建局已組織專業(yè)人員對(duì)小區(qū)餐館酒店經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行“面對(duì)面”的溝通與交流，講解有關(guān)油煙排放、噪音控制的法律法規(guī)，引導(dǎo)商戶了解并遵守相關(guān)規(guī)定；鼓勵(lì)并引導(dǎo)商戶安裝有效的油煙排放凈化設(shè)施，確保油煙排放符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；要求商戶采取措施減少噪音污染，確保小區(qū)居民的生活環(huán)境不受影響。同時(shí)，要求物業(yè)公司積極介入，提前發(fā)現(xiàn)，勸阻商戶違規(guī)行為，協(xié)助商戶和業(yè)主共同解決問(wèn)題。對(duì)于屢教不改、拒不整改的商戶，縣住建局將依法依規(guī)移交縣城管局進(jìn)行處理，確保問(wèn)題得到妥善解決。
在今后的工作中，縣住建局將繼續(xù)加強(qiáng)整個(gè)物業(yè)小區(qū)環(huán)保宣傳教育引導(dǎo)，提高商戶和居民的環(huán)保意識(shí)；加強(qiáng)與其他職能部門(mén)的協(xié)作，共同推進(jìn)餐飲、酒店的環(huán)境監(jiān)管工作；督促物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)于油煙通道達(dá)不到要求的予以勸阻。
四、關(guān)于“小區(qū)監(jiān)控存儲(chǔ)”的問(wèn)題
目前，岳陽(yáng)縣物業(yè)小區(qū)中大部分小區(qū)已設(shè)有高清攝像頭，并安排專人看管監(jiān)控設(shè)備，但部分小區(qū)因硬盤(pán)錄像機(jī)存儲(chǔ)空間有限且擴(kuò)展困難，導(dǎo)致監(jiān)控視頻無(wú)法長(zhǎng)期保存，一定程度上削弱了小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的有效性�？h住建局已積極與物業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商等相關(guān)部門(mén)溝通，鼓勵(lì)并支持物業(yè)公司采用更先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備，特別是具備大容量、易擴(kuò)展存儲(chǔ)功能的硬盤(pán)錄像機(jī)，確保監(jiān)控視頻能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定地保存，推進(jìn)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的升級(jí)和改造工作。
縣住建局將持續(xù)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)日常安保巡視工作，增加巡視頻率；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在關(guān)鍵區(qū)域增設(shè)攝像頭，完善監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)布局，確保監(jiān)控?zé)o死角。同時(shí)，縣住建局也將立足本身職責(zé)，定期檢查各小區(qū)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀況，確保有專人看管，確保小區(qū)安全不受影響。
五、關(guān)于“電梯運(yùn)行”的問(wèn)題
縣住建局高度重視電梯安全問(wèn)題，堅(jiān)決要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)履行電梯管理和維修保養(yǎng)責(zé)任，定期對(duì)電梯進(jìn)行巡查和日常維保，確保電梯設(shè)備處于良好狀態(tài)。同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)每日巡查制度，建立巡查臺(tái)賬，詳細(xì)記錄電梯運(yùn)行情況，并將相關(guān)臺(tái)賬每月在“省監(jiān)管”平臺(tái)及時(shí)上報(bào)。針對(duì)電梯可能出現(xiàn)的各種故障和緊急情況，制定詳細(xì)的應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急響應(yīng)流程、救援措施和責(zé)任人，確保在發(fā)生緊急情況時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行處置，并提供必要的緊急救援措施和物資，確保被困人員的安全。目前，岳陽(yáng)縣內(nèi)絕大部分物業(yè)小區(qū)電梯維保工作已由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專業(yè)維保公司管理維護(hù)。對(duì)于老舊有隱患的電梯，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)溝通，推動(dòng)電梯的更新和更換工作。同時(shí)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用先進(jìn)的電梯技術(shù)和設(shè)備，提高電梯的安全性和可靠性。
下一步，縣住建局將加強(qiáng)電梯安全知識(shí)的宣傳和教育，提高業(yè)主對(duì)電梯安全的認(rèn)知和重視程度。
六、關(guān)于“小區(qū)公共資源收益權(quán)及有關(guān)資金使用”的問(wèn)題
《民法典》二百八十二條新增了關(guān)于共有部分收入歸屬的規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。《民法典》第二百八十三條規(guī)定，這部分收益分配，有約定的按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。業(yè)主享有知情權(quán)，當(dāng)小區(qū)物業(yè)公司或其他管理人不按時(shí)主動(dòng)公開(kāi)共有部分收益情況時(shí)，作為業(yè)主，可以要求其進(jìn)行公開(kāi)，捍衛(wèi)自己的知情權(quán)。
縣住建局將嚴(yán)格規(guī)范小區(qū)公共收益的管理和使用情況，對(duì)不按規(guī)定公布管理、使用公共收益情況或撤管時(shí)拒不移交公共收益余額的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整頓，情節(jié)嚴(yán)重的，在信用檔案中作為負(fù)面信息記錄。同時(shí)，也希望廣大業(yè)主能增強(qiáng)意識(shí)，主動(dòng)參與到對(duì)小區(qū)公共收益的管理和使用的監(jiān)督中，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
關(guān)于您所提出的“試點(diǎn)成立物業(yè)管理委員會(huì)”的建議，縣住建局將認(rèn)真考慮，并向縣政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，積極探索該方法的可行性，市人大已將此項(xiàng)工作納入立法程序，《岳陽(yáng)市物業(yè)管理辦法》有望年內(nèi)出臺(tái)。
七、關(guān)于“業(yè)主維權(quán)”的問(wèn)題
為切實(shí)解決群眾問(wèn)題，縣住建局已向社會(huì)公布物管辦工作電話，并及時(shí)處理市長(zhǎng)信箱、12345熱線，認(rèn)真積極接待上訪。
目前，岳陽(yáng)縣區(qū)業(yè)主委員會(huì)個(gè)數(shù)呈上漲趨勢(shì)，從已成立業(yè)主委員會(huì)的情況來(lái)看，大多數(shù)成員在物業(yè)管理過(guò)程中確實(shí)起到了業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，但是，業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)行過(guò)程中的矛盾和糾紛，已成為物業(yè)管理中一個(gè)非常突出的問(wèn)題：一是業(yè)主參與決策的積極性不高，平穩(wěn)的小區(qū)大多不愿成立業(yè)主委員會(huì)，起步籌備難；二是業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)能力、社會(huì)公信力等參差不齊，進(jìn)口把關(guān)難；三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，造成多方矛盾重重，指導(dǎo)監(jiān)督難；四是業(yè)主委員會(huì)因利益調(diào)整、內(nèi)外矛盾等問(wèn)題，換屆改選難。由于時(shí)間短、任務(wù)重、人員少，業(yè)務(wù)培訓(xùn)沒(méi)有及時(shí)跟上等因素，確實(shí)成了制約業(yè)委會(huì)成立的瓶頸。
目前，縣住建局、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)正在廣泛宣傳、跟蹤指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和運(yùn)行工作，同時(shí)也在積極推動(dòng)黨建引領(lǐng)工作，讓更多的黨員干部參與到業(yè)主委員會(huì)中，起到帶頭示范的作用。在各方共同努力下，業(yè)主委員會(huì)將更好地履行職能，發(fā)揮積極作用，成為創(chuàng)建和諧社區(qū)的重要力量。
感謝您對(duì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的關(guān)心和支持。
岳陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年6月11日
承辦負(fù)責(zé)人：許海峰
承辦人及聯(lián)系電話：萬(wàn)岳敏 0730－7636288